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Das Wohnungsrecht (<a href="bgb1093.html">§ 1093 BGB</a>) als beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch
(§§ <a href="bgb1030.html">1030</a> ff. BGB) werden zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Sie erlöschen
in der Regel mit dem Tode des Berechtigten und damit zu einem unbestimmten Zeitpunkt.
Die Rechte erlöschen darüber hinaus mit dem Ablauf einer vertraglichen Befristung oder,
soweit keine Wiederaufbauverpflichtung (z.B. auf Grund vertraglicher Vereinbarungen oder
landesrechtlicher Bestimmungen) besteht, mit der Zerstörung des Gebäudes. Auch in diesen
Fällen bleibt die Dauer des Rechts bzw. der Belastung vom Erleben des Berechtigten abhängig.
Das Wohnungsrecht und der Nießbrauch sind grundsätzlich nicht übertragbar.

Eine Wertermittlung des Rechts erfolgt insbesondere für Zwecke der Ablösung.

Nießbrauch und Wohnungsrecht haben neben vielen Gemeinsamkeiten u.a. den Unterschied,
dass beim Nießbrauch der Berechtigte in der Regel alle Nutzungen aus dem Grundstück ziehen
kann, während das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Wesentlichen
nur die Wohnnutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils gestattet.

Nießbrauchberechtigter und Wohnungsrechtsinhaber sind nach § 1041 BGB nur im Rahmen
gewöhnlicher Unterhaltungsmaßnahmen zur Erhaltung der Sache verpflichtet. Darüber hinaus
ist der Nießbrauchberechtigte nach § 1047 BGB zur Tragung bestimmter Lasten verpflichtet
(u.a. Hypothekenzinsen).

Sowohl beim Nießbrauch als auch beim Wohnungsrecht sind die jeweiligen schuldrechtlichen
Vereinbarungen zu beachten. Je nach vertraglicher Ausgestaltung ist daher zu klären, ob ein
Recht befristet oder auf Lebenszeit, entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt wurde und wer
die Kosten und evtl. auch die Lasten trägt, die im Zusammenhang mit dem Grundstück sowie
dessen Nutzung entstehen. Die Höhe der vom Berechtigten bzw. vom Grundstückseigentümer
zu tragenden Kosten bzw. Lasten können sowohl den Wert des Rechts als auch den Wert
des belasteten Grundstücks beeinflussen.

Ist der Rechtsinhaber (z.B. nach § 1047 BGB oder nach vertraglicher Vereinbarung) zur Zahlung
von Kosten und Lasten verpflichtet (z.B. Zahlungsverpflichtungen aus Abteilung III des
Grundbuchs, nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten) die normalerweise vom Grundstückseigentümer
getragen werden, ist zu beachten, dass diese Kosten und Lasten bei der Wertermittlung
des Rechts ausgehend vom Rohertrag wertmindernd angesetzt werden. Damit reduziert
sich zugleich die Wertminderung des belasteten Grundstücks.

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Stand 2025-03-24

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