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Abwicklung Immobilienkaufvertrag, Tod des Verkäufers
(recht.notar und recht.zivil.materiell.sachen)
    

Fortwirkung Auflassungserklärung

Die Auflassungserklärung wirkt als Willenserklärung gemäß § 130 Abs. 2 BGB fort. Da die Auflassungserklärung auch notariell beurkundet werden muss, ist sie auch nach § 873 BGB bindend, so dass ein Widerruf durch die Erben nicht möglich ist.

Hiervon ist im Übrigen der Verlust der Verfügungsbefugnis (z.B. durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verkäufers) zu unterscheiden. Für weiteres siehe unter Abwicklung Immobilienkaufvertrag, Insolvenz des Verkäufers.

Eintragung Auflassungvormerkung

Hier ist ein Voreintragung der Erben nach § 39 GBO nicht erforderlich. Diese müssen beim Antrag nicht benannt werden. § 40 Abs. 1 Alt. 1 GBO gilt nach h.M. nicht für die Übertragung des Eigentums, sondern auch für die Auflassungsvormerkung die der Absicherung der Übertragung dient (OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 27.6.2017 Az. 20 W 179/17).

Fortwirkung der Vollmacht zur Beantragung der Eintragung des Eigentumswechsels

Vollmachten wirken grundsätzlich ("im Zweifel") über den Tod hinaus (§ 168 S. 1 iVm 672 S. 1 BGB). D.h. auch die Rahmen der notariellen Beurkundung erteilten Vollmachten verlieren Ihre Wirkung nicht mit dem Tod des Verkäufers.

Fortwirkung Finanzierungsvollmacht

Auch für die Finanzierungsvollmacht behält ihre Wirkung. Aus Sicht des Grundbuchamtes:

"Ist der Bevollmächtigte im Besitz der Vollmachtsurkunde – wie vorliegend –, hat das Grundbuchamt regelmäßig von deren Fortbestand auszugehen" (OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.10.2018, Az. 8 W 311/18).

Der Käufer handelt dann für den Erben, muss diesen aber nicht benennen (Weidlich: Grundstücksverfügungen mittels Vollmachten über den Tod hinaus ZEV 2016, 57, 59 unter Verweis auf OLG Frankfurt v. 29.6.2011 Az. 20 W 168/11, ZEV 2012, 377 (378)).

Das Formerfordernis des § 39 GBO, d.h. die Voreintragung der Erben zur Eintragung der Grundschuld, entfällt durch die anloge Anwendung des § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO (OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 27.6.2017 Az. 20 W 179/17).

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