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Reallasten
(recht.zivil.materiell.sachen)
    

Reallasten sind gemäß Legaldefinition in § 1105 BGB Belastungen eines Grundstücks, in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

Mit einer Reallast kann jede Verpflichtung zu einem aktiven Tun abgesichert werden, soweit die Leistungspflicht bestimmbar ist. Unterlassen kann nicht abgesichert werden. Der Wortlaut "aus dem Grundstück" meint dabei nur, dass das Grundstück haftet und nicht, dass die Leistung aus den Nutzungen/Früchten des Grundstücks stammen müssen. Es können daher auch Versorungs- und Pflegeverpflichtungen mit einer Reallast abgesichert werden.

Beispiel: Verkäufer und Käufer eines Bauernhofes einigen sich darauf, dass dem Verkäufer eine lebenslange Leibrente zu zahlen ist und der Käufer die Pflege des Verkäufers im Falle der Gebrechlichkeit übernimmt, diese Ansprüche werden mit Reallasten gesichert, die in das Grundbuch an rangbereitester Stelle eingetragen werden.

Werden mehrere Reallasten und/oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten eingetragen so ist an die Möglichkeit zu denken, sie als Leibgeding eintragen zu lassen um in den Genuss des Vollstreckungsschutz des § 9 EGZVG zu kommen. Siehe unter Reallast/Leibgeding, Vollstreckungsschutz.

Verwertung

Die Reallast wird durch Verwertung des Grundstückes realisiert. D.h. zahlt der Verpflichtete nicht, so kann der Berechtigte das Grundstück zwangsversteigern lassen. Damit entfällt die Reallast bei Zuschlag (§§ 91, 52 ZVG), es sei denn es handelt sich um eine Erbbauzinssreallast die unter die Sonderregel des § 9 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG fällt. Um dies zu verhindern, kann im Rang nach der Reallast eine Vormerkung eingetragen werden zu Zusicherung eines Anspruchs auf Neueintragung einer Reallast durch den ursprünglichen Eigentümer. Es wird auch vertreten, dass diese Vormerkung auch dauerhaft, d.h. in weiteren Zwangsversteigerungsverfahren bestehen bleiben kann.

Als Alternative Lösungsmöglichkeit, wird vorgeschlagen den Hauptanspruch der Reallast in das geringste Gebot nach § 59 ZVG aufzunehmen, so dass der Hauptanspruch bei Zuschlag nicht erlischt. Es ist aber nicht sicher, dass hierfür nicht entgegen § 59 Abs. 3 ZVG eine Zustimmung aller nachrangigen Gläubiger erforderlich ist.

Schließlich wird noch vertreten, dass man im Rang nach der Reallast noch eine Grundschuld zu Sicherung der sämtlicher Verbindlichkeiten aus der der Reallast zugrundeliegenden Vereinbarung bestellt und dann im Falle eines Ausfalles der Zahlung die Grundschuld geteilt wird gemäß § 1151 BGB in einen vorrangigen und nachrangigen Teil und aus dem nachrangigen Teil dann vollstreckt wird. D.h. zur Folge, dass

  1. Aus der vorrangigen Reallast gemäß § 45 Abs. 2 ZVG die laufenden und angemeldeten rückständigen Beträge beglichen werden
  2. Verbleibende Beträge aus der Grunschuld beglichen werden
  3. Die Reallast bestehen bleibt
  4. Der vorrangige Teil der Grundschuld für die nächste Versteigerung bestehen bleibt.

Auf diesen Artikel verweisen: Institute des Privatrechts * § 5 GBO [Vereinigung von Grundstücken] * Reallasten/Leibgedinge, Vollstreckungsschutz bei Nachrang * Skript Grundstücksrecht * Erbbaurecht/Erbbaugrundbuch * Belastung * § 759 BGB Dauer und Betrag der Rente * Skript Grundstücksrecht, notarielle Fachprüfung * Erbbauzinsreallast * jura in re aliena * Altenteil/Ausgedinge/Auszug/Altvaterrecht/Leibgedinge